מהי תמ"א 38?

כיצד נוצרה התכנית ומדוע?

במשך שנים רבות, עד ליישום תקן הבנייה החדש בשנת 1980, נבנו בישראל מבנים רבים אשר אינם עומדים בתקן זה ועל כן אינם חסינים די הצורך למקרה של רעידת אדמה. ועדת המומחים אשר כונסה בעניין זה קבעה כי מרבית המבנים הללו אכן צפויים להיפגע במקרה של רעידת אדמה וכי הדבר עלול לגרום הרס רב ואובדן משמעותי של חיי אדם. בכדי לתקן זאת, קבעה המדינה כי כל בעל נכס אשר מבצע שיפוץ למטרת התאמה של המבנה לתקן הבנייה המודרני, זכאי להטבות שונות אשר יהפכו את השיפוץ לכדאי יותר מבחינה כלכלית. התכנית המפרטת את החובות והזכויות הכלולות בתהליך מכונה "תכנית מתאר ארצית מס' 38".

מהם התנאים להשתתפות בתכנית?

מבנים אשר נבנו או שאושרה תכנית הבנייה שלהם קודם לתאריך 1.1.1980 או מבנים מאוחרים יותר אשר נקבע לגביהם בחוות דעת של מהנדס כי אינם עומדים בתקן הבנייה החדש, זכאים להשתתף בתכנית תמ"א 38 בכפוף למספר תנאים והגבלות. ראשית, על המבנה להיות בני שתי קומות או יותר. שנית, שטח המבנה יהיה גדול מ-400 מ"ר. שלישית, על המבנה להיות מאוכלס בעת הגשת הבקשה, בין אם מדובר במבנה משרדים או במבנה מגורים.

מהן ההטבות הניתנות במסגרת תמ"א 38?

בתמורה לשיפוץ המבנה כך שיעמוד בתקן הבניה החדש, מדינת ישראל מציעה זירוז משמעותי של מתן היתר הבניה – תהליך העשוי לקחת מספר שנים במקרים מסוימים. כמו כן, ניתן להרחיב דירות קיימות במבנה, להוסיף מעלית ומקומות חניה ואף לבנות קומות נוספות ובהן דירות חדשות, מבלי לשלם את מלוא היטל ההשבחה הכרוך בכך בדרך כלל. תוספות והטבות אלו הופכות את פרויקט תמ"א 38 לכדאי מבחינה כלכלית בכך שהן מעלות את שווי הנכס באופן משמעותי.

תמ"א 38

הרקע לתמ"א 38

במשך תקופה ארוכה, החל מהשנים שקדמו לקום המדינה ועד לראשון בינואר שנת 1980, הוקמו בישראל מבנים רבים על פי תקן בנייה מיושן אשר אינו מכיל דרישות הנוגעות לעמידות בפני רעידות אדמה. במהלך שנות ה-70, התכנסו מספר ועדות בעניין זה אשר קבעו תקן בנייה חדש, בהתאם לתנאים הגיאולוגיים המאפיינים את מדינת ישראל. יישום התקן החדש החל בתאריך 1.1.1980 ונקבע כי כל מבנה אשר תכניות הבניה שלו אושרו קודם לתאריך זה ישופץ בכדי להתאים לתקן החדש. 

השיפוץ יבוצע באופן עצמאי, באחריותם של בעלי הנכסים ולא במימון המדינה. עם זאת, בכדי להקל על בעלי הנכסים ולעודד אותם לבצע את השיפוץ, הוחלו מספר הקלות אשר נועדו לאפשר זאת. אלו כוללות הקלות בתנאים לקבלת רישיון בנייה וכן היתרים להוספת דירות חדשות למבנה וכן להרחבה של הדירות הקיימות. אפשרויות נוספות כדוגמת הוספה של מעלית או כל שיפור דומה לבניין נכללות אף הן במסגרת תמ"א 38.

כיצד מתבצע יישום תמ"א 38?

במידה והמבנה המדובר זכאי לתכנית, דהיינו עומד בתנאים מבחינת מועד הקמתו וכן מבחינת גובה המבנה – שתי קומות לפחות ושטחו – 400 מ"ר לפחות, ניתן ליישם את התכנית. במרבית המקרים, דיירי הבניין פונים לקבלן ומסכמים עמו את ביצוע השיפוץ בתמורה לדירות חדשות אותן יוכל להוסיף למבנה ולמכור בתום השיפוץ. כתלות בתנאי העסקה, ניתן לסכם עם הקבלן כי יוסיף מעלית לבניין או ירחיב את הדירות הקיימות ועוד. הפרטים השונים יסוכמו מול הקבלן באופן ישיר ואינם תנאי מקדים לביצוע תמ"א 38. עם זאת, בניין העומד בתנאים הנדרשים הינו זכאי להטבות בדמות ויתור על היטלי השבחה וכן קבלת אישור בניה בהליך מזורז. במידה והזכאות איננה ברורה, ניתן להיוועץ במהנדס.